当前位置: 数据库免费下载入口 > 万方数据库免费入口账号 > 正文

武汉楼市最后堡垒?白沙洲——不差房子,最差的也是房子

2018-10-24 08:58 5

半年前,哪个楼盘开盘没有卖完,这才是新闻。

我们都分不清楚待售和在售两种状态的区别了。

认筹到开盘,一般也就两天;开盘说是一天,其实可能就10秒。

平销期几乎没有,待售等于是在售。

更可怕的是,有钱你还不一定买得到。

所以各种神盘、神板块是层出不穷。

当行情开始变化,神奇都不再。

有人兴奋,高声疾呼“营销重回C位”,之前显不出本事,现在轮到营销人闪亮登场。

许久未见,套路似曾相识。

买房送水果手机和购房大礼包;装修打折,再狠一点,毛坯打折;精装改成毛坯;最后就是分销、全民经纪人一起上。

至于效果?好多人反映,之前的“神盘”不用茶水费也能买到了。

某楼盘营销中心

 有一组数据。

7月开盘项目有33个,8月有52个,9月则有79个。

开盘数上去了,未售完的项目也多了。

7月未售完的项目是17个,8月则是24个。到了9月,未售完的项目已经达到45个,极端点的,汉口还有项目开盘当天就卖了十几套。

未售完项目比例变高,其中还不乏当初“日光”的项目。

果然,“C位”神马的,那都是在风口的时候,留下的错觉

好不好卖,不由营销的主观意志决定,也与能力无关。

再努力,多卖个十套八套,于事无补。

房子卖不好,地都不敢拿。生怕拿地喝下的庆功酒,变成明日卖房无力的泪。

就在昨天的土拍中,阳逻的一宗纯住宅用地无人报价,惨遭流拍。

从去年开始,阳逻就是很多房企跑马圈地的热门区域。今年上半年还出了新地王,楼面地价达到3587元/㎡,大家绝不是被2999.99元/㎡的起拍价吓住了。

变化来临,还真有点不习惯。

最后的堡垒

许多“神盘”和“神板块”跌落神坛,但有一个区域依然坚挺——白沙洲。

就在这周一,白沙洲就有项目开盘当天售罄。

被diss一万年的白沙洲,居然能成为最后的堡垒。

白沙洲,从最初的三环内,一直扩展到青菱湖。现在大几百万方的量放在那里,最不差的就是房子。

白沙洲,无论是城市界面、基础配套都比较落后,但它就是卖的好。最直观的原因就是价格便宜。

但只谈价格便宜,那阳逻横店价格更低,为什么还是卖不过白沙洲?

白沙洲最核心的优势,它是主城周边供应量最充足的大板块,“主城周边”划重点。

纵然这里有很多不足,但至少对于很多武昌人来说,白沙洲是唯一可接受的选项。

但白沙洲并不是就被钉死在刚需上,这里是一个处于爬升期的区域。

明年下半年,武汉的第十座长江大桥杨泗港长江大桥就将建成通车。依托这座大桥,会建设一条杨泗港快速通道,武汉的二环线也将被重新定义。

杨泗港快速通道修建后,白沙洲会增加一条通往汉阳和光谷方向的快速路,缓解二环线和三环线的拥堵,极大程度丰富白沙洲路网。

杨泗港长江大桥江南主塔塔顶

届时,白沙洲和南湖连为一体,完善武昌的城市功能,承接武昌不仅是刚需,还有其余所有购房需求的溢出,共同形成对武昌内城的重要补充。

白沙洲在价值定位上,也会得到一次升级。

而且,第七届世界军人运动会将于明年十月在武汉举行。白沙洲戏份很重,因为军运村放到了白沙洲的黄家湖畔,白沙洲也就成为了武汉对外展示的重要窗口,尤其是三环内,自然成为改善的重点。

近两年白沙洲供应的地块,三环内普遍会比三环外的要小,让更多的开发商参与进来,比如褐石公馆、世茂云锦玉海园、菁英城,正商金域世家,地块面积基本都在10万方以内。

目的只有一个,就是为了尽快完成开发,让这里的城市界面快速更新。

尤其是褐石公馆,区区5万多方的土地,居然是金地和保利联手打造,这就很有意思了。

开发商“螺蛳壳做道场”,很考验操盘能力。

褐石公馆和褐石系

褐石公馆,最突出的一点,就是他的名字,以及名字背后那条王牌产品线——褐石系。

特别浓烈的美式小镇氛围。

褐石系的特征是,建筑采用红砖、石材、铁艺等自然材质,用廊柱、露台、铁艺窗等经典元素贯穿始终。

在白沙洲主要以新古典和art-deco的建筑群里,褐石系至少从立面观感上就鹤立鸡群。

对于房地产风格,除了奢华,还可以通过浓郁场景氛围呈现。

最能体现这种风格化的,是开放式block街区包装。

褐石时尚商业街区,也是整个小区的大门,以纯粹的美式园林并融合爵士景观为主题。

入口广场轴线对称,对外展示褐石风情的界面,并以内外高差形成视觉穿透力,烘托整体建筑特色,形成开放迎宾仪式感。

我们知道,大部分带商业街的项目,在销售阶段,都是用围墙遮挡。

差距,只是围挡画面好不好看。

褐石公馆如果在销售阶段,能够把整条商业街真切呈现出来,包括门头、地面、绿化、一切都真真切切的呈现,对客户的打动力会非常震撼。

目标,不止白沙洲

褐石公馆,整体容积率2.4。

整个极度方正,配上低容积率的指标,设计师不用挖空心思去想着如何把土地最大化利用,减少在建筑布局、园林规划以及户型设计上的妥协,保证项目的品质和调性。

褐石公馆的价格应该会比白沙洲的整体均价要贵。

可以这么来理解,在新的板块格局之下,它的竞品根本就不是区域内的项目。

这点,首先从产品设置也可以看出端倪。褐石公馆共计20栋楼,其中1-7栋为高层,8-20栋为叠拼洋房。

三环内低密产品的稀缺性,不用再说,哥重点讲下高层。

开发商比较极致的是,首批即将推出的4栋高层住宅,除1、2楼的非标准交付房源之外(因为超高的入户大堂),基本就是一个户型,全部是2梯2户,140平米左右的四房。

我们知道,同样一块地,可能有十几种设计方案。

开发商确定栋数、梯户比、面宽、户型,基本就确定客户类型。

一旦确定客户类型,就能倒推产品段位。

白沙洲,很多开发商定位就是“上车板块”。

便宜,单价低,总价也低。

在白沙洲踩盘,有很多毁三观的体验——0.8的车位配比,在置业嘴里都是项目亮点。

时至今日,这里依然还有项目卖着n年前设计70、80平米的“上车级”户型;

在户型设计、园林景观、车位配比、物业管理、外立风格等很多硬件条件上的凑合,整体导致商品房品质偏低。

白沙洲,“最差的”也是房子,缺乏有品质的项目。

户型语言,是开发商最诚实的语言。

以中小户型为主的项目,就是刚需盘。

这种基础定位,不是通过园林景观、大堂某1~2个细节的拔高,就能基因突变成改善盘。

开发商最终确定褐石公馆的户型段,背后肯定有N选1的心路历程。

但最终确定“纯粹大户型”设计,显然不是拍脑袋,这背后就是基于白沙洲三环内板块区位条件改善之后,面对整个大武昌片需求集中的天然优势,对产品力实质性提升。

褐石公馆园林打造

褐石公馆的整体设计,设计师充分考虑人车流线、物业类型、建筑布局、风光分析等因素,打造五大主要区块——褐石时尚商业街区、线性活力公园带、登高面室外生活带、花样宅间生活带、浪漫花园生活带。

褐石时尚商业街区

线性活力公园带及登高面室外生活带

沿高层住宅区打造“全龄段”线性活力生活带,结合概念主题,设置了丰富合理的功能场地:

1、恋人玫瑰园(社区客厅—社区大堂、入口广场、入口水景、对景景墙等)

2、活力动感地带(青年运动场地—热身区、器械区、乒乓球、羽毛球、看台区、阳伞休憩等)

3、爱丽丝梦游仙境(儿童主题乐园—地形游戏区、器械游戏区、趣味锻炼区、休憩看护区等)

4、布鲁克林花园(老年活动场地—器械锻炼、树阵座椅、林下棋牌、书法广场、太极空间等)

同时,参考纽约曼哈顿西城区“高线公园”,有效地利用消防通道及登高面设置室外客厅,打造口袋花园、容器花园等,形成独具特色的空中花园走廊——登高面室外生活带。

花样宅间生活带及浪漫花园生活带

景观设计上,强调都市感主轴景观的同时,兼顾轴线景观的私密性与趣味性。以“十字”两条主轴打造花样宅间生活带,以两条宅间次轴打造浪漫花园生活带。

“十字”主轴成为串联功能节点的纽带,设置四季课堂、阳光草坪、亲子果园、儿童游乐、邻里花园等功能,作为社区的共享空间。

宅间次轴以营造小尺度的静态花园为主,打造静谧花园、口袋花园、林下阅读、下午茶花园等,为您提供一个私密惬意的休闲空间。

褐石公馆赋予了园林的很多功能性,但在实用之外,也注意氛围情调的营造,打造生活的仪式感,为业主呈现的是一种美好舒适的生活方式。仪式感,看似很虚无,恰好是改善型购房者所追求的,也是区域内很多项目所缺乏的。

最后,哥想说的是,曾经,“招保万金”四巨头在武汉是公认的第一阵营,风光无限。

褐石公馆的两大开发者,金地和保利,前者在武汉深耕已有15年,后者更是进驻武汉16载。

斗转星移,今天的武汉市场,群雄并起,金地和保利虽然已经不再像往日那样独占鳌头,但是,论及底蕴,以及对武汉尤其是武昌的了解,恐怕无人能出其右。

尤其注意一点,白沙洲三环内区域,集中“招保万金”四家中的三家。

板块爬坡能不能成功?整个市场对此地的认知能否升华,关键就看这三家操盘能力。

可能若干年后,这会成功一个经典案例,也许会给武汉楼市留下一个明显痕迹。

金地保利这些开发商,都是武汉开百万方大盘先河的先驱,靠着一己之力盘活整个片区。

哥很认真观察这些开发商,一个超级大盘如何开发,如何撬动市场,如何盘活客户。

复盘的目的,研究每一次导入客户的差异,也研究有哪些可以改进的地方。

现在的武汉市场,已经不太可能给他们再操盘百万方级项目的机会。

时代/市场对领头者的新要求是——如何在一个相对成熟的板块,透过中等体量项目,改变板块的土地属性,导入完全不同的人口。

金地,产品力是他最大的标签,了解客户需要什么;保利,深通城市运营,知道城市和区域的痛点。二者在武汉扎根多年,上面的问题相信他们已经有了答案。

“开拓”的本质没有变,现在请开始你们新的表演。

加入房哥购房群:汉口、汉阳、武昌、青山、光谷、商办投资群。

欢迎 发表评论:

Copyright © 2018 数据库免费下载入口 豫ICP备16000724号