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看惯了林立高楼,再来看看这个匍匐在玉皇山下的建筑群,原来有种办公叫“杭州味道”| 李坤军

2018-10-23 17:36 18

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独立评房·独立观点

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货币加速贬值,如果钱还放在银行里,眼看着它不断缩水,就问你慌不慌?

如何打赢资产保卫战,一个靠谱的资产配置选择很重要。

相比在股市里做“被收割的韭菜”,房地产市场显然要有价值很多。

然而对于住宅市场来说,现在似乎又到了一个敏感的时刻。自今年7月份以来,一二手房的成交持续下滑。尤其是9月份以来,新房的中签率不断回升,不少楼盘甚至都不需要摇号。

再就是酒店式公寓市场。

这两年酒店式公寓的火爆程度,不逊于住宅。

2015年,杭州十区酒店式公寓成交量为13821套;16年翻倍;17年更是突破4万套大关;今年上半年,也大约成交了13000套。

价格更是屡创新高。

从2017年5月-2018年4月,短短一年间,酒店式公寓走出了一条径直向上的线条,单价从不到均价2万,直接逼近到3万,不少区域的价格更是突破4万。

与住宅市场的一二手房价格倒挂一样,酒店式公寓市场的价格也倒挂,不过是反着倒挂,即新房的价格远在二手房之上,二手酒店式公寓的价格只有新房的6-8折左右。

这样已经高高在上的酒店式公寓市场,你还敢进入吗?

还有就是商铺。

根据克而瑞的数据,无论楼市如何演绎,杭州商铺市场去化周期一直在高位徘徊。今年以来,这个数字一直在30个月左右。

在电商冲击之下,商铺早已不复当年之勇。像武林路的商铺租金,与高峰值相比,基本已跌去60%以上,售价同样拦腰斩不止。就连很多大型购物中心,也门可罗雀。

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在所有的房产品中,表现最好的当属写字楼了。

当然,这与杭州这几年的城市能级提升,以及背后新经济的活力有很大关联。

2017年,杭州写字楼成交约100万方,总成交金额共计186亿。要知道,2013年-2015年,杭州写字楼年均成交面积仅约39万方,2016年也不过70万方。

此外,2016年-2017年以来,杭州写字楼的存销比也在持续走低。2017年,杭州写字楼成交面积甚至反超新增供应面积,创造了过去5年从未有过的行情。

大宗交易也开始“登台”,去年,杭州共交了3笔单笔体量在3万方以上的整栋交易,分别由大悦城、西子国际和远洋国际中心“贡献”。3笔交易总成交金额超过33.7亿元,刷新历史纪录。

世邦魏理仕发布的《2017年杭州房地产市场回顾与展望》则显示,截至去年底,杭州写字楼平均租金同比增长3.7%,达到每月每平方米约136.9元,同样创下历史新高。

来源《2017年杭州房地产市场回顾与展望

销售市场的热情,传导到土地市场。近两年来,商拍市场呈现出价格高企,房企云集的特点。

据浙江土地网数据,2017年,杭州楼市共出现19宗高溢价商地,6宗需现房销售,5宗需全自持。

商地拿地房企中,不乏龙湖、招商、安徽置地这样全国性房企的身影。

放在全国范围内,华东地区依旧是表现最好的二线写字楼市场,活跃的需求推升杭州、南京、苏州三地写字楼租金上涨。

今年上半年,这种势头还在上升,半年平均租金环比上涨1.6%,接近每月每平方米140元

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那到底又是谁在租用这么多写字楼?

世邦魏理仕也曾对2017年杭州写字楼的租赁需求做过统计。结果显示,金融业、房地产行业,以及科技通讯新媒体等行业,分别以43%、25%和10%的比重占据头部位置。

来源《2017年杭州房地产市场回顾与展望

其发布的《2018中国房地产市场展望——写字楼篇》也指出,未来,金融和科技行业租户将继续成为写字楼需求增长的主力军。受益市场中,除了北上深等一线城市,杭州也赫然在列。

这也与杭州这几年的经济发展,产业兴盛相吻合。

但反过来说,这类非传统的新经济企业,对于写字楼本身有着更为严苛的要求。除了常规的地段核心/交通通达/硬件一流/物业贴心外,对于绿色办公/共享空间/商业,甚至高星级酒店配套等,都相继提出高要求。

而相较于一线城市,杭州在写字楼形态以及服务创新上,仍然逊色不少。以致一些新入杭的非传统型企业,一直在抱怨,在杭州找不到与其气质和开放的企业文化相匹配的写字楼。

我初识山南印这个项目,就缘于一家基金公司老总的邀请。

山南印就坐落于上城区复兴路与水澄路交界处,是传统皇城根所在,背靠玉皇山,面朝钱塘江,得山拢水,气宇非凡。早年宋高宗赵构开辟八卦田于此,亲自躬耕。

山南印区域鸟瞰图

出于保护,这些年来这里鲜有地块出让,最近的绿城·御园项目,也几经停复工,最新的住宅售价据说已来到10万+。

政府没有把更多的土地交给开发商,而是将其变成了产业高地——玉皇山南基金小镇。小镇占地5平方公里,提供一站式金融链产业圈。作为小镇的一部分,山南印坐拥小镇核心位置,东/西/北三面被小镇合围。

截止去年7月,小镇已集聚金融类企业超1800家,其中包括浙商银行、交通银行、赛伯乐、杭州联创、财通资管等名企,资金管理规模超万亿。

玉皇山南基金小镇实景

小镇直接对标的就是美国的格林尼治基金小镇,也是杭州发力互联网金融的重要筹码,已成金融圣地。

我所认识的那家基金公司,就在小镇里面办公。只是随着业务的扩展,原先的办公场所已显拥挤,于是就把目光瞄向了山南印即将售卖的写字楼。我就是被公司老总拉着第一次去看了山南印。

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朋友公司的需求,也间接佐证了科技、金融、文创、艺术等新经济企业,对于优质写字楼的需求。而在整个杭州来看,有类似需求的企业还很多。不见得所有的企业都会像我朋友公司那样购买,还有的公司会选择租赁,但旺盛的需求是实打实的。

这种需求,一方面是源于原先公办场所的亟待扩容,另一方面也源于山南印本身所表现出来的诱惑。

除了地段方面的加持——主城文脉之上/西湖景区稀缺位置/已经开通的地铁4号线水澄路站口,项目最为诱人之处在于,它提供了市中心范围内,可能再也见不到的多层独立花园式办公

山南印效果图

注意,“多层独立花园式”办公,这里面的每一个定语都非常重要。

“多层”点出密度之低。山南印总计约11万方,由5个建筑群组成,地上仅为5-6层,地下3层,每个建筑群由若干个L型墅式单体组合而成,由此形成多个独立的半开放庭院。

看惯了钱江新城那样的高耸天际线,再来看看山南印这样匍匐在大地上的建筑,感觉这才是种铺陈的生活,有着老杭州的肌理。

山南印效果图

“独立”指的是每个L型墅式单体,都能独立成章。每个单体每层面积300-400方不等,对应的每个单体的总面积在2000-3000方。私家入口/独立电梯/专属庭院,甚至还可以在墙体上挂出自家公司的LOGO,腔调感十足。整栋买回去,可以用作办公,也可用作私享空间,用作会所、私人博物馆、VIP接待室等。

“花园式”说的是背后玉皇山的葱郁,以及半开放庭院的山水禅意。前者抬头可望,后者俯瞰成景。现代办公,少有做成独立院落的,也少有做成传统山水意境的。从玉皇山上看,山南印的中式大坡屋顶与边上的八卦田相得益彰;从通透的南向落地玻璃看,庭前的花开又是一季。

山南印效果图

而5幢建筑群的其中一幢,则将签约洲际集团旗下的英迪格酒店,这也是该潮牌酒店第一次落子杭州。英迪格酒店强调体验的独特性,至今没有两家英迪格酒店是雷同的。英迪格此前在中国的择址,都位于上海外滩/云南丽江这样的打卡圣地,山南印能与其牵手,足以佐证自身的魅力。而为区区几十/上百户的业主,配置一个特立独行的国际精品酒店,这样的事,放在哪里都是种奢侈。而似乎唯独如此,也才能匹配时代精英的眼界与品格。

无论从建筑形态,还是高端酒店配套,甚至是立面风格,山南印可能都是最不像写字楼的那个写字楼,但也因此,它丰富了杭州的写字楼生态,使得杭州的写字楼,在标准化的商务办公之外,找到江南式的温婉。这本应该属于杭州的味道,我们此前错失了太久。THE END)

「阅读提示」

1、本文对项目特点所做的介绍仅供参考,具体信息请咨询售楼处;

2、文中提及的价格信息可能发生变化,请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准;

3、涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述,仅供参考,不作为要约或承诺。

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